Зачем банку предварительный договор купли-продажи?
Когда вы покупаете квартиру с использованием ипотечного кредита, банк хочет быть уверен, что сделка реальна, объект недвижимости существует, а продавец согласен на продажу по оговорённой цене. Вот тут и вступает в игру предварительный договор купли-продажи. Для банка это своего рода гарантия, что стороны договорились и условия сделки известны заранее. Если договор составлен с ошибками — банк может “завернуть” ипотеку. Так что подходить к составлению этого документа нужно с умом.
Что учесть перед составлением предварительного договора
Проверка информации — ваш первый шаг
Прежде чем садиться за документ, убедитесь, что у вас есть все нужные данные:
- Паспортные данные покупателя и продавца (включая прописку)
- Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН)
- Кадастровый номер и точный адрес объекта
- Согласие супругов, если имущество в браке
- Информация об обременениях, если они есть (ипотека, арест и т.д.)
Без этих сведений договор получится “сырым”, а банк просто не примет его.
Как правильно составить предварительный договор: пошагово
Вот конкретный план действий, чтобы договор получил “одобрено” от кредитного специалиста:
- Определите стороны договора.
Укажите полные ФИО, паспортные данные и прописку обеих сторон. Если кто-то действует по доверенности — приложите копию доверенности. - Опишите квартиру без фантазий.
Адрес, кадастровый номер, этаж, общая и жилая площадь. Возьмите эту информацию из выписки из ЕГРН — ошибки здесь фатальны. - Закрепите цену и способ оплаты.
Уточните, что оплата происходит с привлечением ипотечных средств такого-то банка. Укажите сумму первоначального взноса, если он есть. - Установите сроки заключения основного договора.
Напишите, в какой срок после получения одобрения от банка стороны подпишут основной договор купли-продажи и зарегистрируют его в Росреестре. - Пропишите ответственность сторон.
Что произойдет, если кто-то передумает? Обычно указывают штраф, равный задатку (5–10% от суммы сделки). - Закрепите условия передачи квартиры.
Когда произойдёт передача ключей? После регистрации? После оплаты? Не игнорируйте этот пункт. - Подпишите договор.
Подписи сторон — обязательны. Лучше подписывать при свидетелях или у нотариуса — для подстраховки.
Фишки и советы: как не застрять на проверке в банке
1. Используйте шаблон банка
Многие банки прямо на сайте выкладывают “свой” предварительный договор. Это сильный лайфхак: скачиваете, заполняете — и 90% шансов, что договор пройдёт без замечаний.
2. Не пишите “от руки”
Печатный текст — читаемый текст. Банк сканирует договор, и если он написан от руки — возможна потеря информации. Плюс это просто не солидно.
3. Не забудьте про задаток (если он есть)
Если вы даёте задаток — оформите это отдельно, распиской. В договоре пропишите, что такая сумма передана, и будет засчитана в счёт покупки.
4. Проверьте правовой статус квартиры
Даже если всё красиво на бумаге — банк всё равно проверит долги, аресты, ограничения по детям и прописанным. Лучше заранее заказать выписку из ЕГРН и выяснить — всё ли чисто.
Ошибки, из-за которых банк «заворачивает» договор
Есть классика жанра — ошибки, из-за которых сотрудники банка возвращают вам договор на доработку:
- Неправильный адрес или кадастровый номер
- Цена указана в валюте, а не в рублях
- Не прописан срок заключения основного договора
- Не указано, что сделка с использованием ипотечного кредита
- Отсутствует информация о задатке или авансе
Перед подачей в банк прочитайте договор дважды. Или отправьте юристу — это не та ситуация, где стоит экономить.
Вывод: всё проще, чем кажется
Составить предварительный договор купли-продажи для банка — не rocket science. Главное — внимательность и чёткое понимание, что и зачем вы указываете. Включите голову, проверьте факты, используйте шаблон банка и не торопитесь — и всё пройдёт гладко. Ипотека не должна начинаться с головной боли, правда ведь?
