Историческая справка
Когда ипотека только начинала развиваться в России в 2000-х годах, банки крайне неохотно рассматривали нестандартные объекты недвижимости. Основной упор делался на «ликвидные» квартиры: свежий ремонт, развитая инфраструктура, минимум рисков. «Убитая» квартира — это, по сути, жильё в неудовлетворительном состоянии: старая проводка, прогнившие полы, трещины в стенах и даже отсутствие сантехники. Такие объекты считались нежелательными залогами, потому что в случае невыплаты кредита реализовать их было бы проблематично. Однако с развитием рынка и появлением новых форматов кредитования ситуация стала меняться.
Сегодня, хоть банки по-прежнему с осторожностью относятся к квартирам «под снос», всё же существуют способы, как взять ипотеку даже на жильё в плачевном состоянии. Главное — знать, какие инструменты использовать и как правильно подойти к оформлению сделки.
Базовые принципы
Первое, что нужно понимать: банк выдаёт ипотеку не просто так — он хочет быть уверен, что в случае чего сможет продать квартиру и вернуть свои деньги. Поэтому он оценивает объект как залог. Если квартира в аварийном состоянии, её рыночная стоимость будет ниже, и банк может отказать. Но есть обходные пути.
Вот базовые моменты, которые стоит учитывать:
1. Оценка объекта. Приглашается независимый оценщик, который фиксирует техническое состояние квартиры. Если оно критическое — могут возникнуть проблемы.
2. Первоначальный взнос. Чем больше вы готовы внести своих средств, тем выше шансы на одобрение. Например, при взносе в 50% банк может закрыть глаза на плохое состояние квартиры.
3. Цель кредита. Некоторые банки предлагают специальные ипотечные программы «на покупку с ремонтом». В этом случае вы получаете деньги не только на покупку, но и на восстановление жилья.
4. Кредит под залог другой недвижимости. Если у вас есть другая квартира или дом, вы можете заложить их, а на полученные деньги купить «убитую» квартиру и отремонтировать её.
Примеры реализации
Чтобы не быть голословными, рассмотрим пару реальных сценариев, как люди обходили ограничения банков.
1. Ипотека с ремонтом от Сбербанка или ВТБ. Некоторые крупные банки предлагают ипотеку, где часть суммы выделяется на ремонт. Например, покупатель находит квартиру за 2 млн рублей, но её восстановление обойдётся ещё в 500 тысяч. Банк может выдать кредит на 2,5 млн при условии, что ремонт будет произведён в течение определённого времени, а средства пойдут строго на стройматериалы и услуги подрядчиков.
2. Покупка за наличные + рефинансирование. Один из нестандартных подходов — купить квартиру за свои деньги, сделать ремонт, повысить стоимость и затем оформить ипотеку на уже отремонтированное жильё. Таким образом, вы возвращаете часть вложений и получаете объект, соответствующий банковским требованиям.
3. Ипотека под залог другой недвижимости. Молодая пара из Казани уже имела в собственности небольшую студию. Они оформили ипотеку под её залог, купили «убитую» двушку, отремонтировали её и переехали. Затем продали студию и частично закрыли кредит.
Частые заблуждения
Среди тех, кто только начал интересоваться ипотекой на жильё «под ремонт», ходит много мифов. Разберём самые распространённые.
1. «Банк никогда не даст ипотеку на убитую квартиру» — это не совсем так. Всё зависит от конкретного банка, состояния объекта и вашей платёжеспособности. Некоторые банки даже охотнее дают кредит на ремонт, чем на покупку новостройки.
2. «Нужно сразу показать идеальную квартиру» — неправда. Если вы грамотно подготовитесь, предоставите смету на ремонт, найдёте оценщика и покажете банку, что объект после восстановления будет ликвидным, шансы на одобрение высоки.
3. «Ремонт нельзя включить в сумму ипотеки» — можно, если использовать целевую программу. Главное — подтвердить расходы документально.
4. «Проще взять потребкредит на ремонт» — этот вариант возможен, но ставка по потребительскому кредиту выше, чем по ипотеке. Поэтому комбинировать ипотеку и ремонт выгоднее.
Нестандартные решения
Если вы хотите купить квартиру в плохом состоянии, но не знаете, как это сделать через ипотеку — вот несколько нестандартных ходов:
1. Партнёрство с инвестором. Найдите человека, готового вложиться в покупку и ремонт. После сдачи квартиры в аренду или продажи — делите прибыль.
2. Ипотека на родственника с хорошей кредитной историей. Если у вас недостаточно дохода, можно оформить ипотеку на родителя или супруга, а ремонт и проживание взять на себя.
3. Покупка квартиры через ИП. Если вы предприниматель и ведёте деятельность, связанную с ремонтом, можно оформить покупку под коммерческие цели, а затем перевести в жилой фонд.
4. Использование маткапитала. В некоторых случаях материнский капитал можно использовать для покупки жилья даже в плохом состоянии, если оно не признано аварийным.
В итоге, покупка «убитой» квартиры под ремонт по ипотеке — это реально. Главное — не бояться нестандартных решений, изучить предложения банков и грамотно подойти к оформлению сделки.
