Историческая справка
Ипотека на приобретение жилого помещения на этапе строительства получила широкое распространение в России в начале 2000-х годов, когда рынок жилой недвижимости начал активно развиваться. Первоначально такие сделки сопровождались высоким риском для покупателя: застройщики часто нарушали сроки сдачи объектов, а правовые механизмы защиты дольщиков были слабо развиты. Ситуация изменилась после принятия Федерального закона № 214-ФЗ, регулирующего участие в долевом строительстве. Существенным шагом стало внедрение эскроу-счетов в 2019 году, что позволило снизить риски и сделать ипотеку на новостройки более безопасной формой инвестиций в жильё.
Базовые принципы
Ипотека на этапе строительства — это форма кредитования, при которой заёмщик получает средства на покупку квартиры в еще не сданном доме. Банк перечисляет деньги либо на эскроу-счет, либо напрямую застройщику, в зависимости от модели финансирования проекта. Главное отличие такой ипотеки — в сниженной стоимости жилья по сравнению с готовым объектом, что делает её привлекательной для покупателей. При этом заемщик начинает погашать кредит сразу после выдачи, хотя фактически заселиться сможет только после сдачи дома и регистрации права собственности.
Основные этапы оформления ипотеки на строящееся жилье:
1. Выбор аккредитованного банком застройщика и объекта недвижимости.
2. Подача заявки и одобрение условий кредитования.
3. Подписание договора участия в долевом строительстве и ипотечного договора.
4. Перечисление средств на эскроу-счет или застройщику.
5. Получение квартиры после ввода дома в эксплуатацию.
Примеры реализации
В крупных городах России, таких как Москва, Санкт-Петербург, Казань и Новосибирск, ипотека на новостройки составляет до 60% всех сделок с первичным жильем. Например, в 2025 году в московском районе Некрасовка был реализован крупный жилой проект, где более 70% квартир были приобретены по ипотеке на стадии котлована. За счёт высокого спроса кредитные организации предлагали сниженные ставки — от 5% годовых — в рамках программ с государственной поддержкой. Это позволило молодым семьям и бюджетным работникам приобрести жильё по доступной цене.
Частые заблуждения
С ипотекой на этапе строительства связано множество мифов, которые могут сбить с толку потенциальных покупателей. Вот самые распространённые:
1. "Это слишком рискованно." — Сегодня благодаря эскроу-счетам и усиленному контролю со стороны государства риски для дольщиков минимальны.
2. "Платить придётся только после получения квартиры." — На самом деле погашение кредита начинается сразу после выдачи средств, даже если дом ещё строится.
3. "Такая ипотека доступна не всем." — Банки активно сотрудничают с крупными застройщиками и предлагают разнообразные программы кредитования, включая субсидированные ставки и отсрочку платежей.
4. "Цена будет такой же, как и у готового жилья." — На практике стоимость квартиры на этапе строительства может быть на 15–25% ниже, чем после сдачи дома.
5. "Можно потерять деньги, если застройщик обанкротится." — При использовании эскроу-счета средства заёмщика сохраняются на специальном счете и защищены до регистрации права собственности.
Прогноз развития темы
На 2026 год ипотека на этапе строительства продолжает оставаться одной из ключевых форм приобретения жилья в России. В условиях сохраняющейся урбанизации и роста цен на готовые квартиры интерес к новостройкам сохраняется высоким. Ожидается дальнейшее расширение программ с государственной поддержкой, включая льготные ставки для семей с детьми, работников IT-сферы и региональных программ.
Также наблюдается тенденция к цифровизации процесса: оформление ипотеки, подписание договора участия в долевом строительстве и регистрация прав собственности всё чаще осуществляются онлайн через платформу "Дом.РФ" и портал "Госуслуги". В ближайшие годы эксперты прогнозируют внедрение искусственного интеллекта для оценки кредитоспособности и автоматического подбора условий займа.
Кроме того, с 2027 года планируется расширение модели проектного финансирования с участием банков, что окончательно заменит устаревшие схемы долевого строительства. Это приведёт к ещё большей защите прав покупателей и привлечению новых инвесторов на рынок жилой недвижимости.
В целом, ипотека на строящееся жильё будет оставаться доступным и привлекательным инструментом для приобретения недвижимости, особенно в контексте роста цен на вторичном рынке и ограниченного предложения в городах-миллионниках.
