Покупка квартиры в историческом центре: возможно ли взять ипотеку?
Многим хочется жить в самом сердце города — в старинном доме с лепниной на потолках, высокими потолками и винтажным уютом. Но как только речь заходит о покупке такой квартиры через ипотеку, всплывает масса нюансов. В этой статье разберем, реально ли взять ипотеку на жилье в историческом центре, с какими трудностями можно столкнуться и как банки на это смотрят.
Что такое исторический центр и почему с ним не всё так просто
Исторический центр — это не просто «район постарше». Это зона, зачастую включающая дома, построенные 100 и более лет назад, часто с охранным статусом. Такие здания могут быть архитектурными памятниками, находиться под контролем госорганов и иметь строгие ограничения на перепланировку и ремонт.
С точки зрения банка, исторические квартиры — это неликвидное жилье. Почему? Потому что продать такую недвижимость в случае дефолта заемщика сложнее. Особенно, если дом в плохом состоянии, на балансе нет капремонта, и жилье числится в «серой зоне» градостроительного реестра. Поэтому подход к выдаче ипотеки тут особенный.
Как банки оценивают такие объекты
Перед одобрением ипотеки банк обязательно отправляет оценщика, который посмотрит на техническое состояние дома и квартиры, наличие износа, юридическую чистоту объекта. И вот тут начинается самое интересное.
Если здание признано аварийным или стоит в планах на расселение — ипотеку не дадут. Даже если квартира выглядит ухоженной, наличие трещин в несущих стенах или перекрытиях — красный флаг. Технические паспорта советской эпохи и отсутствие капремонта с 60-х годов — тоже аргумент против.
Факт: в 2022 году крупнейшие банки, такие как Сбербанк и Альфа-Банк, отклонили около 18% ипотечных заявок именно из-за неудовлетворительного состояния домов, где находились квартиры.
Условия ипотеки на жилье в центре
Когда объект всё-таки признается пригодным и банк готов рассматривать возможность ипотеки, наступает второй фильтр — условия кредитования. Обычно:
- Первоначальный взнос — не менее 20-30%. Иногда доходит до 40%, если район сложный.
- Ставка — на 0,5–1,5% выше средней по ипотеке в новостройках.
- Срок кредитования — чаще всего сокращается до 10–15 лет.
Вот история из практики: клиент хотел купить квартиру на Арбате в Москве, в доме 1904 года постройки. Сбербанк согласился рассматривать сделку, но потребовал 35% первоначального взноса, увеличил ставку до 14,2% годовых (тогда как ставка по новостройкам была 12,8%) и сократил срок до 12 лет. Тем не менее, сделка состоялась — решающим фактором стало хорошее состояние дома после капремонта.
Как повысить шансы на одобрение
Если вы хотите купить недвижимость в исторической части города и рассчитываете на ипотеку, вот несколько стратегий:
1. Выбирайте дома с капитальным ремонтом. Отремонтированные фасады, крыши и коммуникации играют огромную роль.
2. Соберите максимум документов. Технический паспорт, справки о состоянии дома, заключение БТИ или экспертов.
3. Работайте с банками, имеющими опыт в сегменте. Например, ВТБ и Дом.РФ чаще идут навстречу при ипотеке на жилье в «сложных» домах.
4. Рассмотрите альтернативное кредитование — нецелевой кредит под залог недвижимости, если ипотека не проходит.
Важно понимать, что даже при отказе одного кредитора, другой может одобрить заем на более мягких условиях. Это рынок, и здесь играет роль множество факторов.
Альтернативные подходы: не ипотекой единой
Для некоторых покупателей решение — не брать ипотеку на саму проблемную квартиру, а использовать ипотеку с залогом другой недвижимости. Например, у вас есть загородный дом или квартира в спальном районе — вы берете кредит под залог этого актива и покупаете желаемую квартиру в центре за наличные.
Другой вариант — рассрочка от продавца, пусть и редкость в сегменте исторических квартир. Иногда собственники идут навстречу, особенно если квартира долго не продается.
Вывод: можно, но осторожно
Получить ипотеку на квартиру в историческом центре города — дело вполне реальное, но с нюансами. Препятствием может стать как состояние дома, так и нежелание банков связываться с мало ликвидными объектами. Однако при грамотном подходе, наличии первоначального капитала и хорошем финансовом профиле заемщика, задача вполне решаема.
Если мечтаете о квартире с видом на старинную улицу, не бойтесь трудностей. Главное — быть готовым к дополнительным затратам, дольше искать подходящий банк и тщательно проверять объект на юридическую и техническую чистоту.
