Покупка квартиры у родственников в ипотеку: что важно знать в 2025 году
Исторический взгляд: как менялось отношение банков к «родственным» сделкам
Если вернуться на пару десятилетий назад, то в начале 2000-х покупка квартиры у родственников в ипотеку была редкостью. Банки опасались таких сделок: слишком велик был риск фиктивных продаж ради получения займа. Особенно после кризиса 2008 года, когда кредитные организации ужесточили контроль, любое нестандартное оформление сделки вызывало подозрения.
Но с ростом ипотечного кредитования, особенно в 2010-х, и развитием цифровых технологий, банки стали более лояльны. С 2020 года Центробанк ввёл более чёткие регуляции по проверке сделок между физлицами, а в 2023–2024 годах ряд крупных банков (например, Сбер, ВТБ и Альфа-Банк) официально разрешили ипотеку при покупке жилья у близких родственников — но с определёнными условиями.
Ограничения при покупке квартиры у родственников через ипотеку
1. Кого банки считают родственниками?
Для начала стоит разобраться, кого банк включает в категорию «родственники». Обычно к ним относят:
1. Родителей и детей (в том числе усыновлённых)
2. Братьев и сестёр (включая сводных)
3. Бабушек, дедушек и внуков
4. Мужа или жену
Если вы планируете купить жильё у, скажем, троюродного брата — банк такую сделку может и не считать «родственной». Но если это, например, мама продаёт квартиру сыну — тогда начинается самое интересное.
2. Возможные причины отказа банка
Банки не всегда с радостью одобряют ипотеку между родственниками. Вот основные причины:
1. Риск фиктивной сделки. Банк может заподозрить, что вы не хотите реально покупать жильё, а просто берёте кредит под залог, чтобы обойти ограничения (например, получить деньги под низкий процент).
2. Сложность с оценкой жилья. Если цена квартиры сильно отличается от рыночной, это вызывает вопросы.
3. Невозможность оформить залог. Бывает, что родитель остаётся жить в квартире после «продажи» — банки не любят такие ситуации.
Пример из практики: в 2024 году клиент пытался купить квартиру у сестры через ипотеку в Альфа-Банке. Сделка не прошла, потому что стоимость объекта была занижена на 30% относительно рыночной. Банк посчитал, что это попытка обналичивания средств.
3. Что требуют банки в 2025 году
Сейчас, в 2025 году, большинство банков всё же допускают ипотеку между родственниками, но с рядом условий. Вот что обычно требуется:
1. Независимая оценка квартиры от аккредитованного оценщика
2. Подтверждение факта родства (копии паспортов, свидетельства о рождении/браке)
3. Задокументированные денежные расчёты (через банковский счёт, без «налички»)
4. Официальный договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре
5. Обязательное оформление квартиры в залог
Как оформить сделку правильно: пошаговый алгоритм
Если вы всё же решили купить квартиру у родственника с помощью ипотеки, вот как действовать:
1. Проведите оценку недвижимости. Обратитесь к оценщику с допуском к СРО. Это обязательное требование банка.
2. Соберите документы. Подготовьте пакет: правоустанавливающие документы на квартиру, согласие супруга продавца (если есть), выписку из ЕГРН, подтверждение родства.
3. Подача заявки на ипотеку. Укажите, что объект продаёт родственник — лучше не скрывать этот факт.
4. Заключите договор купли-продажи. Обязательно у нотариуса, если в квартире доли у несовершеннолетних или если того требует банк.
5. Проведите расчёты по безналу. Деньги должны пройти через банковскую ячейку или на счёт продавца.
6. Оформите залог. Квартира переходит в залог банку до полного погашения ипотеки.
Нюансы при покупке у родителей или детей
Самый частый сценарий — покупка у родителей. Здесь важно понимать: если родитель остаётся прописанным или проживает в квартире после продажи, банк может отказать. Некоторые финучреждения в 2025 году разрешают такое, но с условием, что покупатель оформляет страховку утраты права собственности (титульное страхование).
Также стоит помнить про налоговые последствия. Если продавец владеет квартирой меньше 3 лет, ему придётся заплатить налог с продажи. И это несмотря на родственные связи.
Можно ли использовать материнский капитал при покупке у родственников?
Это отдельный вопрос. На 2025 год Пенсионный фонд (теперь часть Социального фонда РФ) запрещает использовать маткапитал при покупке у ближайших родственников. То есть купить квартиру у бабушки с использованием маткапитала не выйдет — сделку просто не одобрят.
Финансовая сторона: реальная выгода или головная боль?
Сделки между родственниками могут быть выгодными: вы можете договориться о цене, обсудить условия без спешки, не переплачивать риелторам. Но не забывайте — банк выступает гарантом сделки, и его интерес — обезопасить свои деньги. Поэтому о «договорняках» речи быть не может.
Пример: в 2023 году семья из Казани оформила ипотеку на квартиру, принадлежащую отцу. Сделку провели по рыночной цене — 5,3 млн рублей. Банк запросил полный пакет документов, а также потребовал подтверждения, что отец не будет проживать в квартире после продажи. Всё прошло успешно, но оформление заняло почти 3 месяца.
Вывод: можно ли купить квартиру у родственника с ипотекой?
Да, можно. Но важно понимать, что это не «семейная сделка», а полноценная купля-продажа с обязательствами перед банком. В 2025 году банки стали более гибкими, но всё ещё тщательно проверяют такие сделки.
Если вы хотите сэкономить и не попасть в неприятности, соблюдайте все формальности: рыночная цена, прозрачные расчёты, полный пакет документов. И обязательно обсудите детали с ипотечным менеджером банка — у каждого могут быть свои нюансы.
Покупка у родственника — это не всегда просто, но при внимательном подходе вполне реально.
