Ипотека на апартаменты у застройщика: возможно ли это в 2025 году?
Приобретение апартаментов — все более популярный выбор среди жителей крупных городов России. Но при всей привлекательности цен и локаций, возникает закономерный вопрос: можно ли оформить ипотеку на покупку апартаментов у застройщика? Ответ неоднозначен и зависит от нескольких факторов, включая тип объекта, политику банка и статус застройщика.
Разберем этот вопрос детально, опираясь на реальную практику, нормативную базу и статистику последних лет.
Апартаменты vs квартиры: ключевые отличия
Чтобы понять, почему ипотека на апартаменты — отдельная тема, нужно различать статус недвижимости. Апартаменты не считаются жилыми помещениями в юридическом смысле. Это объекты нежилого фонда, предназначенные для временного проживания.
Ключевые особенности апартаментов:
1. Не распространяются льготы, действующие на жильё (например, налоговые вычеты и субсидии).
2. Более высокие коммунальные платежи — иногда на 15–25% выше, чем в ЖК.
3. Регистрация по месту жительства невозможна (только временная прописка).
Это делает апартаменты более рискованными объектами с точки зрения банков, что напрямую влияет на условия ипотечного кредитования.
Дают ли банки ипотеку на апартаменты?
Да, но с оговорками. Не все банки РФ готовы выдать ипотеку на нежилую недвижимость. Те, кто работает с апартаментами, устанавливают более строгие условия:
- Повышенная процентная ставка — на 0,5–2% выше, чем на жильё.
- Увеличенный первоначальный взнос — от 30% и выше.
- Сокращённый срок кредитования — чаще до 15–20 лет, а не стандартные 25–30 лет.
Статистика: ипотека и апартаменты в 2022–2024 гг.
Согласно данным Банка России и аналитиков «Дом.РФ»:
- В 2022 году доля сделок с апартаментами, оформленных по ипотеке, составляла лишь 7% от общего числа.
- В 2023 году — уже 10%. Причина — рост интереса инвесторов к short-term аренде и более гибкие предложения от застройщиков.
- В 2024 году банки начали расширять ипотечные программы на апартаменты. Доля ипотечных сделок достигла 13%.
Примеры:
- Сбербанк запустил пилотную программу в Москве и Санкт-Петербурге по кредитованию апартаментов в комплексах, аккредитованных банком. Минимальная ставка — от 11,9% годовых.
- ВТБ в 2024 году одобрял ипотеку на апартаменты от застройщиков с историей успешных проектов и наличием разрешения на ввод.
Какие застройщики аккредитованы под ипотеку
Ипотеку можно оформить только на те апартаменты, которые входят в список аккредитованных банком объектов. Крупные застройщики, такие как «ПИК», «Самолёт», «Гранель», часто сотрудничают с банками и подают документы на аккредитацию конкретных ЖК.
Важно: если объект не аккредитован, банк не даст ипотеку. Альтернатива — потребительский кредит, но он имеет более высокую ставку и короткий срок.
Нюансы оформления ипотеки на апартаменты
1. Титульное страхование — обязательно. Некоторые банки требуют увеличить страховую сумму из-за юридических рисков.
2. Проверка назначения объекта — нежилой статус подтверждается в документах. При этом назначение «многофункциональный комплекс» может вызвать дополнительные вопросы.
3. Согласование статуса — в последние годы некоторые застройщики добиваются перевода апартаментов в жилой фонд, что повышает их ликвидность. Но процесс длительный и не гарантирован.
Пример из практики
В 2024 году семья Смирновых из Санкт-Петербурга приобрела апартаменты в комплексе в Приморском районе. Объект был аккредитован «Райффайзенбанком», ставка — 12,8% годовых, первый взнос — 35%. Несмотря на статус нежилого фонда, банк одобрил ипотеку на 15 лет. В противовес привычной ипотеке на ЖК, срок и процент были хуже, но Смирновых устроила локация и цена — на 20% ниже, чем квартиры рядом.
На что обратить внимание при покупке апартаментов в ипотеку
1. Проверьте аккредитацию объекта в банке. Без этого ипотеку не получить.
2. Сравните ставки. По апартаментам они выше: сегодня это 12–14% годовых против 9–11% на квартиры.
3. Учитывайте расходы. Коммунальные услуги, отсутствие льгот, невозможность прописки — всё это влияет на ваш бюджет.
4. Страховка и риски. Банк может потребовать расширенный полис.
5. Юридическая чистота застройщика. Важно проверить разрешения, проектную документацию, историю завершения предыдущих ЖК.
Итог: можно, но не всегда выгодно
Да, в 2025 году можно взять ипотеку на апартаменты у застройщика. Но условия, как правило, менее выгодные, чем по квартирам. Это связано с более высокими рисками для банков и юридической спецификой объектов.
Покупка апартаментов в ипотеку — рабочая схема для тех, кто:
- Рассматривает недвижимость как инвестицию;
- Нацелен на short-term аренду;
- Готов к отсутствию постоянной прописки.
Для проживания с семьей или получения господдержки (включая семейную ипотеку и маткапитал) лучше выбрать классическое жильё.
Перед подписанием ипотечного договора обязательно проконсультируйтесь с юристом и ипотечным брокером — они помогут оценить риски и подобрать оптимальное решение.
