Ипотека на квартиру с умным домом — реально ли это?
Квартиры с системой «умный дом» стремительно завоёвывают рынок недвижимости. Управление светом, отоплением, безопасностью и бытовыми приборами — всё это происходит с помощью смартфона. Но возникает логичный вопрос: а можно ли оформить ипотеку на такую технологичную квартиру? Ведь речь идёт не просто о квадратных метрах, а о недвижимости с дополнительной интеллектуальной начинкой. Разберёмся, как банки относятся к таким объектам, есть ли подводные камни и как повысить шансы на одобрение.
Что банки учитывают при выдаче ипотеки
Банк оценивает недвижимость как ликвидное имущество. При оформлении ипотеки основное внимание уделяется следующим параметрам:
- Юридическая чистота объекта
- Техническое состояние квартиры
- Местоположение и инфраструктура
- Тип недвижимости — новостройка или вторичный рынок
А вот наличие систем «умного дома» в большинстве случаев на оценку не влияет — ни положительно, ни отрицательно. Банки рассматривают такие элементы как дополнительные улучшения, но не включают их в стоимость залога. Тем не менее, всё зависит от конкретного случая и банка.
Ипотека на новостройку с умным домом
Если речь идет о квартире в новостройке, где система умного дома установлена застройщиком изначально, то оформить ипотеку проще. Такие технологичные комплексы уже проходят аккредитацию в банках, и часто выставляются как готовые лоты. В оценочную стоимость квартиры включают всё, что идёт от застройщика — в том числе и «умные» технологии.
Совет: внимательно изучайте, входит ли система в базовую комплектацию или это дополнительная опция. В первом случае — оборудование будет учтено при оценке, во втором — только как улучшение, не увеличивающее стоимость залога.
Покупка на вторичном рынке — своя специфика
Если вы покупаете квартиру с системой «умный дом» на вторичке, будьте готовы к тому, что:
- Оценщик не примет во внимание «умную начинку»
- Банк даст ипотеку исходя из общей рыночной стоимости квартиры без учёта технологий
- Возникают сложности с оценкой стоимости и амортизацией установленного оборудования
В этом случае ипотеку взять можно, но система «умный дом» не сыграет роли в решении банка. Более того, если оборудование нестандартное или установлено кустарно — это может даже насторожить кредитора.
Что можно сделать, чтобы повысить шансы на одобрение
Есть несколько стратегий, как подойти к оформлению ипотеки на квартиру с умным домом более грамотно:
1. Работайте с банками, лояльными к «технологичной» недвижимости
Некоторые банки уже сотрудничают с застройщиками, внедряющими умные технологии. Попробуйте найти банк с аккредитацией таких объектов — это снимает часть вопросов на этапе оценки и одобрения.
2. Закажите детальную технико-экономическую экспертизу
Если квартира с умным домом на вторичке, закажите независимую техническую экспертизу. Специалист может подтвердить, что оборудование установлено профессионально, в рабочем состоянии и соответствует нормам. Это поможет убедить банк в ликвидности объекта.
3. Используйте нестандартные инструменты
В случае если банк занижает оценку из-за «умной» составляющей, можно использовать один из следующих подходов:
- Воспользоваться ипотекой с заниженным первоначальным взносом, если система «умный дом» — единственный фактор, увеличивающий стоимость
- Оформить потребительский кредит или рефинансирование под залог другой недвижимости для покрытия «умной» части
- Согласовать с продавцом два договора — основной на квартиру, и дополнительный на оборудование (если речь о вторичке)
Важно: последний способ может быть юридически рискованным, обязательно проконсультируйтесь с юристом.
Умный дом — не помеха для ипотеки, но нюансы есть
Сегодняшняя ипотечная система в России пока ещё не научилась полноценно учитывать технологичность жилья. Умные системы пока не влияют на условия кредита, но и не мешают получить одобрение. Главное — понимать, как грамотно позиционировать недвижимость перед банком, какие документы подготовить и какие стратегии использовать.
Если вы планируете купить квартиру с умным домом — это отличный выбор на перспективу. Но подходите к оформлению с холодной головой: оценивайте не только возможности технологии, но и то, как её наличие повлияет на ипотечные условия.
