Можно ли взять ипотеку на квартиру в доме под снос?
Покупка квартиры — это важный шаг, особенно если речь идёт об ипотеке. Но что, если понравившееся жильё находится в доме, который планируют снести? На первый взгляд идея кажется рискованной, однако у неё есть нюансы. Давайте разберёмся, можно ли взять ипотеку на квартиру в доме под снос, какие подводные камни вас могут ждать и как банки реагируют на такие объекты.
Историческая справка
В России тема сноса старого жилья началась ещё в советские времена, но особенно активно стала развиваться в 2000-х годах. Москвичи помнят массовое расселение пятиэтажек — так называемых "хрущёвок". Программа реновации, стартовавшая в 2017 году, придала этому процессу новый масштаб. Сотни домов попали под снос, а жильцы — в ожидание новых квартир.
Для банков это стало вызовом: как оценивать риски по ипотеке, если через пару лет дом могут снести? Ведь объект залога может просто исчезнуть. Поэтому и появилась практика особого подхода к таким сделкам.
Базовые принципы ипотеки на жильё под снос
Прямого запрета на ипотеку в домах под снос нет. Но есть нюансы. Банки оценивают несколько ключевых факторов:
- Юридический статус дома: если дом официально включён в программу сноса или реновации, шансы на одобрение ипотеки резко снижаются.
- Состояние объекта: аварийные дома не подходят под залог — ни один банк не захочет брать на себя такой риск.
- Региональная практика: в Москве и Санкт-Петербурге банки более осведомлены о программах сноса, чем в регионах. Поэтому в столице получить ипотеку на "сомнительное" жильё сложнее.
Что проверяет банк?
Прежде чем одобрить ипотеку, банк запросит:
- Выписку из ЕГРН
- Технический паспорт
- Справку из БТИ
- Информацию из местной администрации (включён ли дом в программу сноса)
Если в документах есть хоть малейший намёк на предстоящий снос — шансы на одобрение близки к нулю.
Примеры из практики
Кейс 1: Москва, 2020 год
Алексей решил купить квартиру в районе Кузьминки. Цена была подозрительно низкой — всего 6,5 млн рублей за "двушку". Дом оказался в списке на реновацию, но пока без конкретной даты расселения. Алексей подал заявку в три банка — все отказали. Один из менеджеров прямо сказал: "Мы не кредитуем жильё в домах под снос — слишком высокие риски".
Кейс 2: Екатеринбург, 2021 год
Семья Ивановых нашла уютную квартиру в старом фонде. Дом не числился в списках аварийных, но ходили слухи о возможной реконструкции квартала. Банк одобрил ипотеку, но с условием повышенного первоначального взноса — 30% вместо стандартных 15%. Через год власти действительно объявили о планах сноса, но семья уже оформила документы на компенсационное жильё.
Кейс 3: Санкт-Петербург, 2022 год
Марина приобрела квартиру в доме 1954 года постройки. Через полгода пришло письмо от администрации — дом признан подлежащим сносу. Банк, у которого была ипотека, не стал отзывать кредит, но потребовал досрочного погашения в течение 18 месяцев. Марина была вынуждена продать квартиру с дисконтом.
Частые заблуждения
Многие покупатели не до конца понимают, как работает ипотека в таких случаях. Вот несколько мифов, которые стоит развеять:
- “Если дом под снос — дадут новое жильё, это даже выгодно”
Да, в рамках реновации жильцы получают квартиры, но не всегда в том же районе и не обязательно с теми же условиями. Кроме того, новое жильё не переходит в залог банку автоматически — нужно переоформлять ипотеку.
- “Банк не узнает, что дом под снос”
Узнает. У банков есть доступ к базам данных, а также они делают юридическую проверку объекта. Если даже на этапе сделки это не вскроется, в будущем это может стать проблемой.
- “Можно взять ипотеку, а потом просто продать квартиру”
В теории — да. На практике — нет. Квартиру в доме под снос трудно продать, особенно если она в залоге.
На что обратить внимание перед покупкой
Перед тем как подавать заявку на ипотеку, проверьте:
- Есть ли информация о сносе в открытых источниках (порталы мэрии, СМИ, кадастровая карта)
- Что говорят соседи — часто они уже в курсе планов администрации
- Как давно проводился капитальный ремонт — если давно, и не планируется новый, это тревожный сигнал
Вывод: стоит ли игра свеч?
Взять ипотеку на квартиру в доме под снос — теоретически возможно, но крайне сложно. Банки не хотят рисковать, а покупателю придётся столкнуться с юридическими трудностями и возможной потерей жилья. Даже если удастся купить такую квартиру, это будет сопряжено с множеством «но».
Если вы всё же решились — тщательно проверьте документы, проконсультируйтесь с юристом и будьте готовы к сценарию, при котором придётся искать новое жильё раньше, чем вы рассчитывали.
Иногда лучше немного переплатить, но купить квартиру в доме с понятной перспективой — чем потом разбираться с компенсациями, переселением и банком.
