Что такое дом с высокой степенью износа?
Прежде чем разбираться, как оценивается квартира в таком доме, нужно чётко понимать, что подразумевается под «высокой степенью износа». Это здание с серьёзным физическим и (или) моральным устареванием конструктивных элементов — фундамента, кровли, коммуникаций, перекрытий. В России общепринято считать, что износ свыше 60% — уже высокий, а более 70% — критический.
Пример: дом 1958 года постройки со старыми деревянными перекрытиями, протекающей крышей и отсутствием капитального ремонта в течение 40 лет будет иметь износ около 65–75%. Такие здания могут быть признаны аварийными или подлежащими сносу.
Какие факторы учитываются при оценке квартиры?
Когда специалист по оценке недвижимости приступает к работе в условиях старого и обветшалого дома, он учитывает множество факторов. Вот основные:
1. Физическое состояние дома: износ несущих конструкций, состояние крыши, систем водоснабжения, отопления и канализации.
2. Технический паспорт БТИ: в нём указана степень износа, наличие капитального ремонта, планировки и перепланировки.
3. Документы из Жилищной инспекции и Фонда капитального ремонта: если дом включён в план сноса или реновации, это сильно влияет на оценку.
4. Окружение и инфраструктура: даже если дом старый, но стоит в центре города с хорошим транспортным узлом, это может смягчить минусы.
5. Ремонт внутри квартиры: важно, проведён ли капитальный ремонт, заменили ли проводку, трубы, окна и т.д.
Как происходит сам процесс оценки?
Эксперт выезжает на объект, делает фотофиксацию, собирает техническую документацию и анализирует рынок аналогов (подробнее о сравнениях ниже). Далее рассчитывается рыночная стоимость квартиры несколькими методами.
Основных подходов три:
1. Сравнительный метод — ищутся аналоги на рынке, корректируются на разницу в состоянии, площади и местоположении.
2. Доходный метод — редко используется для жилой недвижимости, но может быть применим, если квартира сдаётся в аренду.
3. Затратный метод — рассчитывается стоимость нового строительства с учётом износа. При износе выше 70% этот метод становится приоритетным.
Диаграмма оценки: визуальная модель
Представим процесс оценки в виде простой логической диаграммы:
- Шаг 1: Анализ документов (техпаспорт, справка об износе)
⬇
- Шаг 2: Осмотр квартиры и дома, фотографирование
⬇
- Шаг 3: Поиск аналогов и сравнение
⬇
- Шаг 4: Применение методов оценки
⬇
- Шаг 5: Формирование итогового отчёта
Сравнение с квартирами в новых домах
Для понимания разницы рассмотрим гипотетический пример: квартира 2-комнатная, 50 кв. м, расположена в одном районе города.
- В панельной пятиэтажке 1965 года с износом 68% такая квартира может стоить 4,5 млн рублей.
- В новостройке 2020 года — аналогичная «двушка» будет оценена в 8,2 млн рублей.
Почему разница почти в 2 раза? Всё просто: риск для покупателя выше в старом доме — возможный снос, аварийное состояние, затраты на ремонт, отсутствие лифта, низкая энергоэффективность.
Реальные кейсы из оценочной практики
Кейс 1: Квартира в доме под реновацию (Москва)
Владелец «однушки» в пятиэтажке 1963 года пытался продать квартиру за 6 млн. Оценщик по заказу банка (ипотека) выдал рыночную стоимость — 4,1 млн, указав на износ 72%, трещины в фасаде и включение дома в программу реновации. Сделка не состоялась — покупатель отказался.
Кейс 2: Центр Санкт-Петербурга, дом с износом 80%
Жильё в старом фонде (доходный дом 1912 года) с деревянными перекрытиями. Износ почти критический, но дом был признан ценным объектом культурного наследия. Квартира 60 кв. м оценена в 7,6 млн благодаря уникальному расположению и высокой арендной доходности — туристический район.
Вывод: на что обращать внимание при оценке
Оценка недвижимости в изношенном доме требует тонкого подхода. Степень износа — важный, но не единственный фактор. Финальный результат зависит от баланса между рисками (аварийность, стоимость капремонта) и плюсами (локация, спрос, перспективы реновации).
Покупателям стоит:
1. Проверять техническое состояние дома — требовать справки из БТИ и Фонда капремонта.
2. Уточнять, включён ли дом в программы сноса или реновации.
3. Понимать, что оформление ипотеки под такую квартиру может быть осложнено или невозможно.
4. При продаже — не завышать цену, ориентироваться на реальные сделки с аналогами.
Кратко: высокий износ = высокий риск, а значит, и снижение стоимости. Однако и в таких домах бывают исключения — всё зависит от нюансов.
