Можно ли использовать средства от продажи коммерческой недвижимости для первоначального взноса?
Если вы планируете купить жильё с использованием ипотеки, один из ключевых вопросов — откуда взять деньги на первый взнос. Нередко люди рассматривают вариант продажи другого имущества, например, коммерческой недвижимости: магазина, офиса или склада. И здесь возникает важный вопрос — допустимо ли использовать эти средства и как это правильно оформить, чтобы банк не отказал в ипотеке и не возникло проблем с налоговой. Разбираемся по порядку.
Да, можно — но с нюансами
Финансово средства от продажи коммерческого объекта можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке. Закон этого не запрещает, и банки, как правило, принимают такую форму подтверждения. Однако есть несколько обязательных условий:
- Доход должен быть официальным и подтверждён документами.
- Сделка по продаже коммерческой недвижимости должна быть завершена до подписания ипотечного договора.
- Средства нужно перевести официально, желательно по безналичному расчёту.
Например, если вы продали офис за 3 миллиона рублей и хотите использовать 1 миллион на первоначальный взнос по ипотеке, важно, чтобы вы могли документально доказать происхождение этих денег при обращении в банк.
Какие документы нужны
Чтобы подтвердить, что деньги получены от продажи коммерческой недвижимости, нужно предоставить в банк:
- ДКП (договор купли-продажи) с указанием стоимости и сторон сделки.
- Выписку из ЕГРН (что объект перешёл другому собственнику).
- Выписку с банковского счёта, подтверждающую поступление средств.
Чем прозрачнее происхождение денег, тем выше вероятность одобрения ипотеки. Банки внимательно проверяют источник средств, особенно если сумма крупная — им важно убедиться, что вы не берёте деньги в долг или кредит у третьих лиц.
Совет: оформляйте сделку по безналу
Если вы получили деньги наличными — это осложняет ситуацию. Банк может не принять такие средства в качестве «прозрачных» и отказать в ипотеке. Лучше, если покупатель переведёт деньги на ваш счёт официально. Это легко подтвердить через банковские документы.
Частые ошибки новичков
Новички часто совершают типовые просчёты, которые могут привести к отказу в ипотеке или финансовым потерям:
- Отсутствие документального подтверждения. Нельзя просто сказать банку: «Вот у меня миллион — я его получил от сделки». Всё должно быть задокументировано.
- Продажа недвижимости после подачи заявки на ипотеку. Это вызывает у банка сомнения: а точно ли у вас будут деньги на взнос?
- Неуплата налогов с продажи. Независимо от того, что вы продали коммерческую недвижимость, вы обязаны отчитаться перед налоговой. Если этого не сделать — появятся юридические сложности.
Будьте внимательны к срокам
Если вы только планируете продать недвижимость, стоит заранее понимать, сколько времени занимает вся процедура — от сбора документов до регистрации сделки. Иногда оформление затягивается, покупатели отказываются, и вы можете не успеть в срок для подачи заявки на ипотеку. Это особенно важно, если вы уже выбрали жильё и внесли задаток.
Полезные советы для начинающих
Если вы впервые работаете с ипотекой и коммерческой недвижимостью, обратите внимание на следующие моменты:
- Проконсультируйтесь с юристом или риелтором перед продажей объекта.
- Узнайте заранее, как банк относится к подобным источникам финансирования.
- Спросите у ипотечного менеджера список документов именно в вашем случае.
Вот ещё несколько полезных шагов:
- ✅ Откройте отдельный счёт, чтобы поступления были легко отслеживаемы.
- ✅ Сохраняйте все чеки, выписки и уведомления от банка.
- ✅ Платите налоги вовремя — банк может запросить справку 3-НДФЛ.
Итог — всё возможно, если всё прозрачно
Да, средства от продажи коммерческой недвижимости вполне можно использовать для первоначального взноса. Но главный принцип — прозрачность и готовность подтвердить каждую копейку. В идеале деньги должны быть официально переведены, а сделка — документально оформлена. Иначе велика вероятность, что банк откажет в ипотеке или запросит дополнительные справки, из-за чего процесс затянется. Чем заранее вы всё подготовите, тем меньше будет сюрпризов.
