Можно ли погасить ипотеку за счёт продажи другой недвижимости?
Если вы владеете несколькими объектами недвижимости, вполне логично задуматься: а нельзя ли продать один из них, чтобы закрыть ипотеку по другому? В 2025 году, когда рынок жилья остаётся нестабильным, а ставки по кредитам ещё не вернулись к доковидным уровням, этот вопрос особенно актуален.
Краткий исторический контекст: как менялось отношение к ипотеке
До 2020 года ипотека воспринималась как долгосрочное, но вполне посильное обязательство. Ставки были невысокими, а рост цен на жильё позволял легко перекрывать кредит перепродажей объекта. Однако пандемия изменила всё: ЦБ поднял ключевую ставку, банки ужесточили требования к заёмщикам, а стоимость недвижимости в регионах начала колебаться.
К 2023 году ситуация начала стабилизироваться, но при этом многие семьи, оформившие ипотеку в «дорогие» годы, начали искать пути досрочного погашения. Один из самых очевидных вариантов — продать другую квартиру или дом и закрыть ипотеку.
Можно ли так сделать юридически?
Да, вы имеете полное право продать одну недвижимость (например, унаследованную квартиру или дачу) и направить вырученные средства на погашение ипотеки по другому объекту. Закон это не запрещает. Ключевой момент — объект, который вы продаёте, не должен быть залогом по текущему кредиту.
Что важно учесть перед продажей
Прежде чем приступить к сделке, обратите внимание на следующие моменты:
- Статус недвижимости — убедитесь, что объект, который вы собираетесь продать, не обременён (например, не находится под арестом или в залоге).
- Налоги — если вы владеете недвижимостью менее 5 лет, при продаже придётся уплатить налог на доходы.
- Реальная рыночная цена — оцените, действительно ли вырученных средств хватит на полное или частичное погашение ипотеки.
Как происходит процесс погашения ипотеки за счёт продажи другой недвижимости
Алгоритм действий довольно прямолинейный, но требует внимания к деталям. Вот основные шаги:
Шаг 1. Подготовка к продаже
Сначала соберите все документы на объект: свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН. Если квартира или дом унаследованы — удостоверьтесь, что оформлено право собственности.
Шаг 2. Оценка и продажа
Привлеките независимого оценщика или риэлтора, чтобы понять реальную стоимость. Не завышайте цену — это может затянуть процесс. После продажи вы получаете денежные средства, которые можете использовать по своему усмотрению.
Шаг 3. Погашение ипотеки
Вы можете:
- Внести всю сумму и полностью закрыть кредит
- Частично погасить долг, тем самым сократив ежемесячный платёж или срок кредита
Чтобы внести досрочное погашение, необходимо уведомить банк — обычно за 30 дней. Сделать это можно через интернет-банк или при личном визите.
В каких случаях это особенно выгодно
Иногда продажа другой недвижимости — не просто вариант, а реальный выход из кредитной нагрузки. Особенно это актуально, когда:
- Ставка по ипотеке выше текущих рыночных — например, если вы брали кредит под 10-12%, а сейчас можно рефинансироваться под 7-8%
- Имущество простаивает — дача, в которую никто не ездит, или квартира, которую сложно сдавать
- Вы планируете переезд — в другой город или страну, и часть недвижимости уже неактуальна
На что обратить внимание при расчётах
Прежде чем принимать решение, посчитайте всё до копейки. Вот что стоит учесть:
- Остаток по ипотеке — уточните его, включая проценты и возможные комиссии
- Доход от продажи — сколько получится "на руки" после сделки
- Налоговые обязательства — не забудьте про НДФЛ, особенно если недвижимость была в собственности менее 5 лет
- Альтернативы — возможно, выгоднее будет сдать объект в аренду и этими деньгами покрывать ипотеку
Практические советы
Вот несколько проверенных рекомендаций, которые помогут избежать подводных камней:
- Не тяните с продажей — рынок подвижен, и выгодная цена может быстро стать неактуальной
- Сначала найдите покупателя, потом уведомляйте банк — чтобы не попасть в ситуацию с "зависшими" деньгами
- Превратите погашение в инвестицию — если после закрытия ипотеки остаются средства, вложите их с умом
Вывод: стоит ли игра свеч?
Да, при грамотном подходе — это вполне разумный шаг. Погашение ипотеки за счёт продажи другой недвижимости позволяет освободиться от долговой нагрузки и сохранить контроль над финансами. Главное — всё просчитать: от реальной стоимости объекта до налоговых последствий. И не забывайте консультироваться с юристом или финансовым экспертом — особенно если речь идёт о крупных суммах.
