Что такое занижение стоимости квартиры в договоре?
Если коротко, занижение стоимости — это когда в договоре купли-продажи указывается сумма ниже фактической цены, за которую квартира продаётся. Например, вы покупаете квартиру за 8 миллионов, но в договоре числится 5. Зачем так делают? Обычно, чтобы снизить налоговую нагрузку — продавец платит налог с меньшей суммы, а покупатель рассчитывает на меньшую госпошлину или налог при дальнейшем перепродаже. На первый взгляд — выгодно. Но на практике всё не так радужно.
Как это происходит на деле?
Сценарий обычно один и тот же. Продавец и покупатель договариваются "на берегу", что в договоре будет указана меньшая сумма. Разницу передают наличными в конверте. Иногда — через расписку. Иногда — просто "на доверии". В договоре пишется, допустим, 5 миллионов, а на руки продавец получает 8. Звучит просто? А теперь представьте, что сделка срывается, или квартира оказывается с обременением, или продавец вдруг "забыл", что ему передали 3 миллиона без подтверждения. И вот тут начинаются настоящие проблемы.
Обычные ошибки новичков
Люди, впервые сталкивающиеся с покупкой недвижимости, часто совершают одни и те же промахи:
- Доверяют устным договорённостям. Типа "ну он же порядочный человек". А потом этот "порядочный" просто исчезает с деньгами.
- Не оформляют расписку. Или оформляют её с ошибками, без свидетелей, без даты, без указания назначения денег.
- Не проверяют юридическую чистоту квартиры. А вдруг на ней залог или арест?
- Считают, что налоговая не узнает. Но у налоговиков уже давно есть инструменты для отслеживания подобных схем.
К чему может привести занижение стоимости?
Теперь самое интересное — чем это грозит. И поверьте, список не короткий.
1. Потеря денег при расторжении сделки
Если сделка по какой-то причине будет признана недействительной — например, из-за мошенничества, банкротства продавца или судебного иска, — суд будет исходить из суммы, указанной в договоре. То есть вы официально заплатили 5 миллионов, и именно эти деньги вам вернут. А оставшиеся 3 миллиона — "на доверии" — можете попрощаться.
2. Проблемы с налоговой
ФНС давно следит за подобными схемами. Если налоговая заподозрит, что сумма занижена, она может:
- доначислить налог;
- начислить пени и штрафы;
- инициировать проверку всех участников сделки.
А если выяснится, что это не первая такая сделка, то возможны и более серьёзные последствия — вплоть до уголовной ответственности.
3. Сложности при продаже квартиры в будущем
Если вы купили квартиру за 8 миллионов, но в договоре указано 5, то при продаже вы не сможете доказать, что потратили больше. А значит, налог на доход с разницы будет выше. И да, налоговая будет считать, что вы «заработали» 3 миллиона, даже если по факту вы просто вернули свои деньги.
4. Риск быть обманутым
Случаев, когда продавец получил деньги "в конверте" и потом просто отказался продавать квартиру — масса. А доказать факт передачи наличных без расписок и свидетелей почти невозможно. Особенно если квартира уже перешла в собственность третьим лицам.
Как избежать проблем: практические советы
Если вы не хотите потом бегать по судам и терять деньги, придерживайтесь простых, но важных правил:
- Указывайте реальную цену в договоре. Да, налоги — это неприятно. Но потерять всю сумму — ещё хуже.
- Оформляйте всё документально. Даже если часть суммы передаётся наличными — пишите расписку, привлекайте свидетелей, фиксируйте дату.
- Работайте с юристом. Особенно если вы покупаете квартиру впервые. Потратить 10–20 тысяч на консультацию — дешевле, чем потерять миллионы.
- Проверяйте квартиру на обременения. Закажите выписку из ЕГРН, проверьте историю собственников, обратитесь к нотариусу.
- Не ведитесь на “все так делают”. Это любимая фраза риелторов, чтобы ускорить сделку. Но если что-то пойдёт не так — отвечать будете вы.
Итог: игра не стоит свеч
Занижение стоимости в договоре — это не просто "маленькая хитрость", а реальный риск. Да, иногда кажется, что все всё делают "по-серому", и ничего страшного. Но стоит один раз попасть в неприятную ситуацию — и вы уже не будете так думать. Лучше потратить немного больше на налоги и спать спокойно, чем потом годами судиться за свои деньги. Особенно если вы новичок на рынке недвижимости — не рискуйте своей финансовой безопасностью ради мнимой выгоды.
