Актуальность вопроса и статистическая база
В 2023 году в России более 18% заемщиков, оформивших ипотеку, уже владели хотя бы одним объектом недвижимости. Это свидетельствует о растущем интересе к покупке второго жилья — в инвестиционных целях, для детей или переезда. При этом банки всё чаще сталкиваются с необходимостью оценки платёжеспособности клиентов с уже существующими активами. Учитывая, что средняя ставка по ипотеке во втором полугодии 2023 года колебалась от 9 до 11%, важно грамотно подойти к оформлению очередного кредита.
Экономические аспекты: что учитывает банк
Наличие другой недвижимости в собственности — не препятствие для получения ипотеки. Однако банки рассматривают такие заявки с особой тщательностью. Во внимание берутся:
- Уровень долговой нагрузки (ПДН) — не должен превышать 60-65%
- Источники дохода — с учётом пассивных поступлений от сдачи жилья
- Целевое назначение второй недвижимости — инвестиции, проживание или перепродажа
Если первая недвижимость находится в залоге, это может понизить шансы на одобрение или потребовать более высокий первоначальный взнос. В случае, когда она сдаётся в аренду, банк, наоборот, может учесть доход как дополнительный аргумент в пользу платёжеспособности клиента.
Сравнение подходов: продажа, аренда или совместное владение
Существует несколько стратегий оформления ипотеки при наличии другого жилья. Каждая из них имеет свои преимущества и риски.
1. Продажа первого жилья перед оформлением новой ипотеки:
- Уменьшает долговую нагрузку
- Позволяет использовать вырученные средства в качестве первоначального взноса
- Однако: сопряжена с риском временной потери жилья и затратами на аренду
2. Сдача существующего жилья в аренду:
- Генерирует дополнительный доход
- Может повысить шансы на одобрение ипотеки
- Однако: доход не всегда официально подтверждается, ограничивает выбор банков
3. Оформление ипотеки без отчуждения существующей недвижимости:
- Сохраняет активы, улучшая финансовую устойчивость
- Некоторые банки предлагают особые условия для «второй» ипотеки
- Однако: повышается сумма ежемесячных обязательств
Каждая стратегия требует комплексной оценки как финансовых, так и правовых факторов.
Прогнозы: рост спроса и адаптация условий
Эксперты прогнозируют, что к 2025 году доля ипотек, оформленных физлицами, уже имеющими жильё, превысит 25%. Тенденция к увеличению числа инвестиционных покупок, в том числе с использованием ипотеки, остаётся устойчивой. На фоне этого банки разрабатывают программы «второй ипотеки» с учётом специфики клиентов:
- Некоторые кредитные организации предлагают сниженные ставки при наличии уже выплаченной ипотечной истории
- Возможность использовать залог уже существующей недвижимости в качестве обеспечения по новому кредиту
Таким образом, оформление ипотеки при наличии другой недвижимости становится не исключением, а отдельной категорией в банковских продуктах.
Влияние на рынок недвижимости и ипотечную индустрию
Рост числа ипотек среди владельцев недвижимости оказывает многоуровневое влияние на отрасль. Во-первых, стимулируется рынок новостроек: значительная часть таких сделок направляется на приобретение квартир в новых домах, чаще всего — как инвестиция. Во-вторых, увеличивается конкуренция среди банков, вынуждающих их предлагать более гибкие условия.
Кроме того:
- Развивается практика рефинансирования с включением нескольких объектов недвижимости
- Увеличивается число мультиипотечных сделок — когда один заёмщик одновременно обслуживает две ипотеки
Это повышает риски, но и способствует развитию инфраструктуры оценки кредитоспособности, а также цифровизации проверок.
Заключение: стратегический подход и профессиональная поддержка
Оформление ипотеки при наличии другого жилья требует стратегического расчёта. Ключевыми моментами становятся прозрачность финансов, правильное оформление доходов от аренды и грамотный выбор кредитора. Потенциальному заёмщику необходимо подготовить:
- Доказательства устойчивого дохода (в т.ч. от аренды)
- Выписки по действующим кредитам и справки о собственности
- Оценку рыночной стоимости существующей недвижимости
Ипотека на вторую недвижимость — не просто кредит, а инвестиционное решение, требующее профессионального планирования и осознанного подхода. В условиях меняющейся экономики и ужесточения банковских требований, индивидуальная стратегия становится залогом успешной сделки.
