Возможность ипотечного кредитования на унаследованную недвижимость
На практике наследование недвижимости нередко рассматривается как способ расширения имущественного портфеля без дополнительных вложений. Однако не все наследники готовы или способны использовать полученное жильё по назначению: зачастую возникают вопросы о возможности его рефинансирования или залога под ипотеку. В частности, актуален вопрос — можно ли взять ипотеку на квартиру, полученную по наследству. Ответ неоднозначен и зависит от ряда юридических и экономических факторов.
Правовая основа: регистрация права собственности
Согласно положениям Гражданского кодекса РФ, право собственности на недвижимость по завещанию или закону возникает с момента открытия наследства, но закрепляется только после государственной регистрации в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). До момента официальной регистрации никакие действия с квартирой, включая ипотечное обременение, невозможны.
Таким образом, для оформления ипотеки на унаследованную квартиру необходимо соблюдение следующих условий:
1. Завершение наследственного дела и получение свидетельства о праве на наследство.
2. Регистрация права собственности в Росреестре.
3. Отсутствие судебных споров между наследниками.
4. Отсутствие обременений и арестов на объекте недвижимости.
Статистические данные по ипотечному залогу унаследованной недвижимости
По данным ДОМ.РФ за 2023 год, около 11% ипотечных сделок с залогом жилья были связаны с объектами, полученными по наследству. При этом в 3,4% случаев наследники оформляли ипотеку с целью выкупа доли у других родственников или инвестиций в ремонт и коммерческое использование недвижимости.
Наиболее активно унаследованные квартиры в качестве залога использовались в городах-миллионниках, таких как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск и Екатеринбург. Это объясняется высокой ликвидностью жилья и ростом цен, что делает подобные объекты более привлекательными для банков.
Экономические аспекты ипотечного кредитования на унаследованную квартиру
С экономической точки зрения, использование унаследованной недвижимости в качестве залога под ипотечный кредит имеет ряд преимуществ:
1. Отсутствие первоначальных вложений — квартира уже принадлежит заемщику, что освобождает от необходимости оплачивать её стоимость.
2. Высокий кредитный лимит — банки, как правило, оценивают ликвидность недвижимости выше, если она не обременена и не была предметом спора.
3. Возможность использовать средства на инвестиции — полученные в ипотеку деньги можно направить на покупку второго объекта, ремонт или развитие бизнеса.
Тем не менее, существуют и риски. Например, если наследственная масса была распределена между несколькими лицами, то потребуется выкуп долей или согласие всех совладельцев на оформление ипотеки. В противном случае банк откажет в кредитовании по причине юридической неопределённости.
Прогнозы: развитие практики ипотечного использования наследственного имущества
С учётом демографических и социальных трендов количество наследуемых объектов недвижимости в России будет увеличиваться. По оценкам Института макроэкономических исследований, к 2030 году доля унаследованной недвижимости в общем объёме жилого фонда вырастет до 18%. Это создаёт предпосылки для дальнейшего роста ипотечного кредитования с залогом подобных объектов.
Банки уже адаптируют свои ипотечные продукты под такие кейсы. Например, в 2022 году Сбербанк и ВТБ внедрили специальные предложения по рефинансированию долей в наследовании, а также ввели предварительную оценку рисков при наличии нескольких наследников.
Кейсы из практики: реальные примеры оформления ипотеки
Кейс №1: Москва, квартира в наследство от бабушки
Гражданка Петрова унаследовала в 2021 году двухкомнатную квартиру в районе Преображенская площадь. Через полгода после получения свидетельства и регистрации права собственности она обратилась в банк с целью получения ипотечного кредита под залог этой квартиры для покупки второго жилья для сдачи в аренду. Несмотря на то, что объект был ранее в долевой собственности, Петрова выкупила оставшиеся 25% у своей сестры. После этого банк одобрил кредит в размере 7,2 млн ₽ под 11,3% годовых.
Кейс №2: Екатеринбург, наследственная квартира с ограничениями
Семья Ивановых унаследовала квартиру после смерти отца. До завершения регистрации в Росреестре выяснилось, что на квартиру наложено взыскание по долгам покойного. Банк отказал в ипотеке до момента снятия обременения. После урегулирования долговых обязательств и повторной подачи документов был оформлен ипотечный договор под залог уже очищенного объекта.
Влияние на рынок недвижимости и банковский сектор
Использование унаследованной недвижимости в ипотечном кредитовании оказывает заметное влияние на два направления:
1. Рынок недвижимости — благодаря вводу ранее исключённых объектов в оборот, увеличивается предложение квартир, особенно на вторичном рынке. Это способствует снижению цен в перегретых сегментах.
2. Кредитно-финансовая индустрия — банки получают возможность расширить клиентскую базу за счёт заемщиков с наследованным жильём, одновременно минимизируя риски за счёт наличия ликвидного залога.
Однако необходимо учитывать, что не все унаследованные квартиры пригодны для оформления ипотеки: наличие других наследников, судебные споры и технические проблемы (например, отсутствие кадастрового паспорта) могут существенно усложнить процесс.
Вывод
Оформление ипотеки на квартиру, полученную по наследству, возможно, но требует юридической чистоты объекта и прохождения всех этапов наследственного процесса. При грамотном подходе такая стратегия может стать эффективным инструментом для инвестиций или улучшения жилищных условий. Интерес банков к этому сегменту будет только расти, особенно на фоне расширения ипотечных программ и стабильной ликвидности унаследованной недвижимости.
