Можно ли использовать средства от продажи доли в бизнесе для первоначального взноса?
Планируя покупку недвижимости в ипотеку, потенциальные заемщики нередко сталкиваются с вопросом: откуда взять средства на первоначальный взнос? Один из нестандартных, но вполне законных и эффективных способов — это использование дохода от продажи доли в бизнесе. Однако здесь есть важные нюансы, которые стоит учитывать, чтобы не столкнуться с отказом банка или налоговыми сложностями.
Как банки относятся к такому источнику средств?
Большинство крупных банков в России допускают использование собственных средств от продажи активов — в том числе доли в бизнесе — в качестве первоначального взноса. Однако важно подтвердить происхождение этих денег. Банк обязан убедиться, что средства получены легально, не связаны с сомнительными операциями и действительно принадлежат заемщику.
На практике, если вы продали долю в ООО или ИП, то должны предоставить:
- договор купли-продажи доли или бизнеса;
- акт приема-передачи;
- выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, подтверждающую смену собственника;
- справку из банка о зачислении денежных средств;
- налоговую декларацию о полученном доходе, если она уже подана.
Если документы в порядке, банк, как правило, не возражает против использования этих средств. Однако важно заранее уточнить требования конкретного банка, поскольку они могут различаться.
Пример из практики: как предприниматель купил квартиру за счет продажи доли
Алексей, совладелец IT-компании, решил выйти из бизнеса и продал свою 30%-ную долю партнеру за 4,5 млн рублей. Из этой суммы он направил 2,8 млн рублей на первоначальный взнос по ипотеке на квартиру в Москве стоимостью 12 млн рублей. Он предоставил в банк договор купли-продажи, акт передачи, а также справку из банка о поступлении средств. Дополнительно он приложил налоговое уведомление о предстоящей уплате НДФЛ. Банк одобрил ипотеку без дополнительных вопросов.
Налоговые аспекты: не забудьте про НДФЛ
При продаже доли в бизнесе физлицо обязано уплатить налог на доходы. В 2024 году ставка НДФЛ составляет 13% для суммы до 5 млн рублей и 15% для превышения. Однако есть возможность снизить налоговую базу, если доля находилась в собственности более 5 лет (или 3 лет в некоторых случаях), либо если вы можете обосновать документально расходы на ее приобретение.
Если вы не учтете этот момент и не подадите налоговую декларацию, налоговая может наложить штраф или пеню. Более того, банк может запросить подтверждение уплаты налога, особенно если сумма крупная.
Нестандартные решения: как превратить долю в ликвидный актив
Продажа доли в бизнесе — не всегда простой процесс. Особенно если партнеры не готовы выкупать долю или бизнес сложно оценить. В таких случаях можно рассмотреть альтернативные шаги:
1. Продажа доли с рассрочкой платежа
Если покупатель не готов сразу выплатить всю сумму, можно оформить сделку с рассрочкой. Например, вы получаете 50% сразу, а остальное — в течение года. В этом случае, важно зафиксировать в договоре, что первая часть суммы поступает до момента подачи заявки на ипотеку. Это позволит использовать эти средства как первоначальный взнос.
2. Передача доли в залог с правом выкупа
Если нет покупателя, но есть кредитная история и актив с подтвержденной стоимостью, можно использовать долю как залог для получения займа под залог доли. Некоторые микрофинансовые организации и частные инвесторы готовы выдать краткосрочный заем под залог корпоративных прав. Полученные деньги можно использовать как взнос, а после — выкупить свою долю обратно.
3. Продажа части доли или дробление бизнеса
Если полная продажа доли невозможна, можно выделить часть бизнеса в отдельную структуру и продать ее. Например, выделить конкретный проект или актив в новое юридическое лицо, а затем продать его. Это требует юридической и бухгалтерской подготовки, но позволяет получить ликвидность без потери контроля над основным бизнесом.
Что важно помнить при использовании средств от продажи доли
1. Документальное подтверждение — без прозрачных документов банк не примет средства как первоначальный взнос.
2. Своевременная уплата налогов — задолженность по НДФЛ может стать препятствием для одобрения ипотеки.
3. Оценка рисков — если сделка по продаже доли окажется спорной, банк может отозвать свое решение.
4. Подготовка заранее — лучше начать готовить документы минимум за 1–2 месяца до подачи заявки на ипотеку.
Вывод: да, можно — но с умом
Использование средств от продажи доли в бизнесе — это вполне легальный и эффективный способ обеспечить первоначальный взнос по ипотеке. Однако он требует внимательной подготовки, понимания налоговых последствий и грамотного документального сопровождения. Если вы готовы подойти к вопросу системно, это может стать отличной альтернативой накоплению или займам у родственников. И не забывайте: чем прозрачнее источник средств, тем выше шансы на одобрение ипотеки на выгодных условиях.
