Ипотека и реновация: можно ли купить квартиру в доме под снос?
Программа реновации жилья в России, активно реализуемая с конца 2010-х годов, в 2026 году уже охватила более 6000 домов только в Москве. Однако для многих покупателей остаётся открытым вопрос: возможна ли ипотека на жильё, которое включено в список под снос? Ответ неоднозначный, и требует внимательного изучения юридических, финансовых и практических нюансов.
Юридический статус квартиры под реновацию
Главная особенность квартиры, включённой в программу реновации, — это её особый правовой статус. Формально собственник такой недвижимости сохраняет полноценное право распоряжаться ею: продавать, дарить, сдавать и, конечно, закладывать. Однако при этом существует риск: дом может быть расселён с отселением в другой район или в дом другой категории, а значит, предмет залога изменится.
С точки зрения банка, ипотека на такое жильё — повышенный риск. Несмотря на то, что по закону новый объект взамен сносимого должен быть равнозначным, финансовые учреждения не могут гарантировать сохранение рыночной стоимости залога. Поэтому в 2026 году большинство крупных банков — Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк — отказываются от одобрения заявок на ипотечное финансирование квартир, официально включённых в программу реновации.
Реальные кейсы: как справляются покупатели
Тем не менее, практика показывает, что некоторые сделки всё же проходят. Например, в 2025 году в Москве была оформлена ипотека на «двушку» в районе Бабушкинский, включённом в реновацию, через небольшой региональный банк. Финансовая организация учла высокую ликвидность района и предоставила займ под повышенную ставку — 13,9% годовых вместо стандартных 10,7%.
В другом случае покупатель получил ипотеку на квартиру в доме под реновацию, предоставив в качестве дополнительного обеспечения залоговую квартиру родителей. Такое решение устранило банковские риски и позволило провести сделку.
Неочевидные решения для обхода ограничений
Если банк отказывает в ипотеке из-за реновации, есть несколько нестандартных путей для обхода ситуации. Один из них — покупка квартиры через ипотеку в доме, находящемся рядом, но не включённом в список под снос, с последующим обменом на нужную квартиру под реновацию по договорённости с её владельцем. Это требует дополнительных юридических усилий, но в ряде случаев оказывается реальным решением.
Другой способ — оформление ипотечного кредита под залог другой недвижимости, а не под покупаемую квартиру. Это снижает требования к приобретаемому объекту, и банк в данном случае не оценивает риски реновации.
- Возможные нестандартные пути:
- Покупка через альтернативный объект под залог
- Вступление в ипотеку на вторичную квартиру с последующим обменом
- Залог сторонней недвижимости в пользу банка
Альтернативные методы финансирования
Если ипотека невозможна, остаются альтернативные способы привлечения средств. Один из них — потребительский кредит без залога. В 2026 году такие кредиты доступны до 5–7 млн рублей на срок до 7 лет, особенно при подтверждённом доходе. Хотя ставка выше, чем у ипотечных займов, отсутствие требований к объекту недвижимости делает этот путь вполне реальным.
Также набирают популярность краудлендинговые платформы и кооперативные схемы покупки: когда группа инвесторов финансирует сделку с последующей выплатой доли. Однако эти схемы требуют глубокой правовой экспертизы и не подойдут каждому.
- Альтернативы ипотеке:
- Потребительский кредит под высокий процент
- Займы через краудфандинговые платформы
- Членство в жилищном кооперативе
Лайфхаки для профи: как повысить шансы на одобрение
Профессиональные риелторы и юридические консультанты в 2026 году активно используют расширенные досье на объект, чтобы повысить шансы на одобрение ипотеки. Один из ключевых документов — выписка из программы реновации с указанием сроков реализации. Если дом включён в программу, но снос запланирован не ранее 2030 года — банк может пойти на уступки.
Также помогают следующие действия:
- Подготовка расширенной справки БТИ с указанием текущей оценочной стоимости
- Привлечение к сделке со-заёмщиков с высоким уровнем дохода
- Использование ипотечного брокера с опытом работы в сфере реноваций
Прогноз на 2026–2030 годы
В ближайшие 4 года эксперты прогнозируют расширение банковских программ, адаптированных под реалии реновации. Уже сейчас ведутся переговоры между застройщиками и банками о создании специальных ипотечных продуктов для квартир в домах, участвующих в переселении.
Скорее всего, с 2027 года появятся форматы «гибкой ипотеки», где объект залога может быть заменён без повторного одобрения кредита. Это потребует законодательных корректировок, но рынок уже готов к таким изменениям.
Таким образом, ответ на главный вопрос — можно ли взять ипотеку на квартиру под реновацию — положительный, но с множеством «звёздочек». Каждая сделка требует индивидуального подхода, нестандартного мышления и участия опытных специалистов.
