Ипотека на покупку последней доли: что это и как работает
Суть сделки: зачем оформлять ипотеку на последнюю долю
Когда речь заходит об ипотеке, большинство представляет себе стандартную схему: человек покупает квартиру целиком и берет на это кредит. Однако существует менее известный, но крайне важный инструмент — ипотека на покупку последней доли в праве собственности. Это специализированный вид ипотечного кредитования, при котором заемщик выкупает оставшуюся часть недвижимости, чтобы стать единственным собственником.
Такая сделка особенно актуальна в ситуациях, когда квартира уже частично принадлежит заемщику, а оставшаяся доля — другим совладельцам: родственникам, бывшим супругам или третьим лицам. После выкупа последней доли собственник получает полные права на распоряжение имуществом: может продать, подарить или сдать квартиру без согласования с другими участниками.
Пример из практики: как это работает на деле
Рассмотрим реальную ситуацию. Екатерина владела ¾ квартиры, доставшейся ей по наследству. Оставшаяся ¼ принадлежала её двоюродному брату, который не проживал в квартире, но отказывался продавать долю за разумную цену. После долгих переговоров стороны согласовали сумму в 1,5 млн рублей. У Екатерины не было всей суммы на руках, и она решила оформить ипотеку на покупку последней доли.
Банк одобрил ипотечный кредит, оценив рыночную стоимость всей квартиры в 12 млн рублей. Поскольку Екатерине принадлежало уже 75%, залогом выступила вся квартира. Это позволило получить более выгодные условия — ставка составила 10,2% годовых на срок 10 лет. После сделки Екатерина стала единственным владельцем жилья и смогла через год продать квартиру за 13 млн рублей, погасив ипотеку досрочно.
Юридические нюансы и технические детали
Покупка последней доли через ипотеку — процедура, требующая точной юридической проработки. Основные моменты:
- Оценка доли. Банк требует независимую оценку стоимости приобретаемой доли, а также всей квартиры. Как правило, стоимость доли рассчитывается пропорционально площади, но с учетом понижающего коэффициента (доля без права проживания стоит дешевле).
- Залог. В большинстве случаев банк оформляет залог на всю квартиру, даже если заемщик выкупает только часть. Это возможно, если остальные доли уже принадлежат заемщику.
- Нотариальное удостоверение. Сделка по продаже доли в праве собственности требует обязательного нотариального удостоверения. Расходы на нотариуса — от 0,5% до 1% от суммы сделки.
- Согласие совладельцев. Если доля продается третьему лицу, другие совладельцы имеют преимущественное право покупки. Однако если покупатель — уже совладелец, это право не применяется.
Почему банки неохотно выдают такие кредиты
Ипотека на долю — продукт повышенного риска для кредитора. Причины:
- Ограниченная ликвидность. Продать долю в квартире на рынке сложно, особенно если она не предоставляет права на отдельное проживание.
- Конфликты между совладельцами. Банки не хотят вмешиваться в потенциальные споры между собственниками.
- Ограничения по залогу. Если заемщик еще не владеет остальными долями, банк не может взять в залог всю квартиру.
Тем не менее, крупные банки — Сбербанк, ВТБ, Дом.РФ — с 2021 года начали предлагать специализированные ипотечные продукты для таких сделок, особенно если заемщик уже владеет большей частью объекта.
Нестандартные решения: как повысить шансы на одобрение
1. Привлечение созаемщика. Если доход заемщика недостаточен, можно привлечь родственника или супруга в качестве созаемщика. Это увеличит вероятность одобрения и позволит получить большую сумму.
2. Залог альтернативной недвижимости. В случае отказа банка принять долю в залог, можно предложить другую квартиру или дом в качестве обеспечения.
3. Использование материнского капитала. Если в семье есть дети, можно использовать маткапитал в качестве первоначального взноса. Это особенно актуально при выкупе последней доли в семейной квартире.
4. Покупка через выкуп с последующей ипотекой. Иногда проще сначала выкупить долю за счет займа у родственников или микрофинансовой организации, а затем оформить ипотеку на всю квартиру и погасить предыдущий долг.
5. Программа “Семейная ипотека”. Ставка от 6% годовых возможна, если в семье есть дети, рожденные после 2018 года. Это распространяется и на сделки по выкупу долей.
Финансовые расчеты: сколько это стоит
Допустим, квартира стоит 10 млн рублей. Заемщику принадлежит 80%, оставшиеся 20% он хочет выкупить за 2 млн рублей. При ставке 10% на 10 лет ежемесячный платеж составит около 26 430 рублей. С учетом комиссии нотариуса (примерно 20 000 рублей), оценки (7 000 рублей) и госпошлины (2 000 рублей), общие затраты на оформление составят около 2,03 млн рублей.
Если же заемщик планирует продать квартиру после выкупа, он получает возможность реализовать её как единый объект, что повышает ликвидность и цену на 10–15%.
Вывод: когда стоит рассмотреть такую ипотеку
Ипотека на покупку последней доли — это инструмент, который помогает завершить процесс консолидации прав на недвижимость. Она особенно актуальна в случаях:
- Наследственных споров;
- Раздела имущества после развода;
- Желания продать квартиру без согласования с совладельцами.
Несмотря на сложности, грамотно оформленная сделка позволяет не только решить юридические проблемы, но и увеличить капитал за счет роста стоимости единого объекта. Главное — тщательно подготовиться, проконсультироваться с юристом и выбрать банк, имеющий опыт в таких сделках.
