Историческая справка
Ипотечное кредитование в России начало активно развиваться с начала 2000-х годов. Однако до недавнего времени банки с настороженностью относились к заемщикам, работающим не по стандартным трудовым договорам. Агентские, гражданско-правовые и фрилансерские формы занятости долгое время воспринимались как нестабильные и рискованные. До 2019 года лишь около 5% ипотечных заявок от лиц с нестандартной занятостью одобрялись крупными банками, такими как Сбербанк и ВТБ.
Ситуация начала меняться в 2020–2022 годах, когда пандемия COVID-19 ускорила переход к гибким формам занятости. По данным Банка России, к концу 2022 года доля заемщиков с доходами по агентским и ГПХ-договорам составила около 12% от всех ипотечных клиентов. В 2023 году этот показатель вырос до 15,4%, а в 2024 — уже до 17,1%. Это свидетельствует о постепенном признании банками новых форм занятости как финансово устойчивых.
Базовые принципы
Если вы работаете по агентскому договору, то основная задача — убедить банк в вашей платежеспособности. В отличие от классического трудового договора, агентский договор не гарантирует стабильный ежемесячный доход. Поэтому банки требуют больше подтверждающих документов и более детального анализа финансового поведения заемщика.
Ключевые принципы оформления ипотеки в таком случае:
1. Подтверждение дохода. Необходимо предоставить выписки со счета, справки от заказчиков или работодателей, копии агентских договоров и акты выполненных работ за последние 6–12 месяцев.
2. Кредитная история. Безупречная кредитная история значительно повышает шансы на одобрение ипотеки. Банки охотнее работают с заемщиками, которые уже брали кредиты и своевременно их гасили.
3. Первоначальный взнос. Чем выше взнос, тем меньше рисков для банка. Для заемщиков с нестандартной занятостью рекомендуется иметь не менее 30% от стоимости жилья.
4. Созаемщики. Привлечение официально трудоустроенного созаемщика может существенно увеличить шансы на одобрение заявки.
Примеры реализации
Рассмотрим пару реальных кейсов, основанных на данных ипотечных брокеров за 2023–2024 годы.
Кейс 1: Москва, агент по недвижимости, доход от сделок — 180 000 руб./мес.
Заемщик предоставил 12 агентских договоров и выписки по счету за год. Первоначальный взнос составил 35%. Банк "Дом.РФ" одобрил ипотеку под 10,9% годовых. Важную роль сыграла положительная кредитная история и отсутствие других долгов.
Кейс 2: Екатеринбург, страховой агент, доход нестабилен — от 60 000 до 120 000 руб./мес.
Заемщик оформил ипотеку совместно с супругой, работающей по трудовому договору. Благодаря совместному доходу и 25% взносу банк "Открытие" одобрил ипотеку под 11,7%. Без созаемщика вероятность одобрения была бы ниже.
Частые заблуждения
Среди заемщиков, работающих по агентским договорам, часто встречаются мифы, которые мешают им правильно выстроить стратегию получения ипотеки.
1. «Банки не выдают ипотеку без трудового договора»
Это не так. С 2022 года многие банки адаптировали свои кредитные политики под новые реалии. Главное — доказать стабильность дохода.
2. «Достаточно одной справки от заказчика»
Банки требуют комплексное подтверждение: договоры, акты, выписки, иногда — налоговые декларации. Одного документа недостаточно.
3. «Нельзя получить ипотеку без официальной регистрации дохода»
Можно, если вы ведете расчеты через банковский счет и можете показать стабильный денежный поток.
4. «Процент по ипотеке будет слишком высоким»
Процентная ставка зависит от множества факторов: кредитной истории, размера взноса, типа недвижимости. При хорошем профиле ставка может быть сопоставима с «классическим» заемщиком.
Выводы
Работа по агентскому договору — не препятствие для получения ипотеки, но требует более тщательной подготовки. В 2025 году банки гораздо лояльнее относятся к таким заемщикам, чем 5 лет назад. Главное — собрать убедительный пакет документов, подтвердить доход и, при необходимости, привлечь созаемщика. Следуя этим рекомендациям, можно успешно оформить ипотеку даже при нестандартной форме занятости.
