Историческая справка
Эволюция подходов к подтверждению дохода
До начала 2010-х годов российские банки в большинстве случаев ориентировались исключительно на официальную зарплату заемщика при рассмотрении заявки на ипотеку. Доход от аренды недвижимости, особенно если он не отражался в налоговой декларации, практически не учитывался. Однако с развитием рынка аренды и увеличением числа частных инвесторов в жилую недвижимость, кредитные организации стали постепенно адаптировать свои подходы. Уже к 2020 году отдельные банки начали принимать в расчет арендные поступления в качестве дополнительного дохода, при условии их документальной подтверждаемости. К 2026 году это направление значительно эволюционировало: финансовые учреждения выработали четкие алгоритмы оценки арендного дохода, а цифровизация налоговых и банковских систем упростила процесс верификации.
Базовые принципы
Документальное подтверждение арендного дохода
На сегодняшний день, чтобы арендный доход был принят банком в расчет при оформлении ипотеки, заемщику необходимо подтвердить его официальность. Это возможно при наличии зарегистрированного договора аренды и регулярной уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) или налога на профессиональный доход (НПД), если физическое лицо выбрало соответствующий режим. Банки требуют предоставления налоговой отчетности, отражающей поступления от аренды, а также выписки по банковскому счету, подтверждающей регулярность платежей от арендаторов. В 2026 году благодаря интеграции банков с Федеральной налоговой службой проверка подлинности таких данных осуществляется в автоматическом режиме в течение нескольких минут.
Учет арендного дохода в структуре платежеспособности
Финансовые учреждения рассматривают арендный доход как дополнительный, а не основной источник поступлений. Это означает, что заемщик должен иметь стабильную занятость или иной надежно подтвержденный доход. При этом арендные поступления могут существенно увеличить доступную сумму кредита и повлиять на коэффициент долговой нагрузки (ПДН). Банки, как правило, учитывают 70–80% от общего объема арендного дохода, закладывая возможные риски, такие как простои жилья или неплатежеспособность арендаторов. В 2026 году наметилась тенденция к более гибкому подходу: банки учитывают даже краткосрочную аренду через цифровые платформы, если она сопровождается регулярной отчетностью.
Примеры реализации
Городские инвесторы и ипотека на вторичное жилье
Рассмотрим пример типичного городского инвестора, владеющего одной или двумя квартирами, сдаваемыми в аренду на длительный срок. В 2025 году такой инвестор решил приобрести третью квартиру с целью расширения портфеля и оформления ипотеки. Он использует режим самозанятого (НПД) и ежемесячно декларирует доход от аренды через мобильное приложение ФНС. Благодаря прозрачной отчетности и стабильным поступлениям на расчетный счет, банк учел 80% арендного дохода при расчете кредитоспособности. Это позволило инвестору получить ипотеку на более выгодных условиях, чем если бы он рассчитывал только на доход от основной работы.
Использование краткосрочной аренды через цифровые платформы
Другой пример касается владельца недвижимости, сдающего жилье через сервисы краткосрочной аренды. В прошлом такие доходы почти не учитывались при оформлении ипотеки из-за нестабильности и отсутствия документов. Однако в 2026 году ситуация изменилась. Некоторые банки сотрудничают с платформами аренды, интегрируя данные о бронированиях и доходах заемщика в свою систему скоринга. При условии, что арендодатель использует официальный режим налогообложения и может доказать стабильность поступлений, такие доходы также принимаются в расчет. Это открывает новые возможности для владельцев недвижимости в туристических регионах.
Частые заблуждения
Арендный доход необязательно декларировать
Распространенное заблуждение — мнение о том, что арендный доход может быть использован при оформлении ипотеки без его официального подтверждения. На практике банки требуют прозрачности и легальности всех источников дохода. В 2026 году это особенно актуально в связи с усилением фискального контроля и автоматическим обменом данными между банками и налоговыми органами. Наличие неофициальной аренды без договора и уплаты налогов не только не поможет при оформлении ипотеки, но и может вызвать подозрения в отмывании доходов.
Доход от аренды всегда увеличивает доступную сумму
Еще одно заблуждение заключается в том, что любой арендный доход автоматически увеличивает размер возможной ипотеки. На самом деле банки оценивают не только объем дохода, но и его стабильность, продолжительность и риски. Если арендный бизнес заемщика носит спонтанный, нерегулярный характер, банк может учесть его частично или вовсе проигнорировать. Более того, если заемщик уже имеет ипотечные обязательства по другим объектам недвижимости, это может снизить его платежеспособность и ограничить сумму нового кредита.
Современные тенденции и перспективы
Рост цифровизации и интеграции с налоговыми системами
К 2026 году цифровизация финансовых процессов достигла уровня, при котором банки в режиме реального времени могут запрашивать и получать данные о налоговой отчетности заемщика. Это делает процесс оценки арендного дохода более прозрачным и быстрым. Внедрение искусственного интеллекта в скоринговые модели позволяет учитывать даже сезонные колебания дохода, что особенно актуально для собственников, сдающих жилье на краткосрочной основе.
Смещение фокуса на частных инвесторов
Современный рынок недвижимости показывает устойчивый рост доли частных инвесторов, приобретающих жилье не для проживания, а для сдачи в аренду. Банки, стремясь адаптироваться к этим реалиям, разрабатывают специализированные ипотечные продукты для таких клиентов. Это включает в себя более лояльные условия по первоначальному взносу, возможность рефинансирования с учетом арендного дохода и даже ипотеку под залог будущих поступлений от аренды. Таким образом, доход от аренды становится все более легитимным и признанным ресурсом для формирования ипотечной стратегии.
